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Copropriétés dégradées et expropriation : du nouveau !

Dans le cadre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD), il est possible qu’une expropriation, avec une procédure de prise de possession anticipée, soit mise en place. Dans ce cas, les immeubles concernés doivent faire l’objet de formalités et d’un état des lieux et de leur occupation. Des étapes dont le détail concret est à présent disponible.

Expropriation et prise de possession anticipée : des formalités précisées

Pour rappel, une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est un outil à la disposition de l’État ou des collectivités territoriales qui permet, notamment dans les très grandes copropriétés, d’intervenir afin de lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles.

Une ORCOD permet la mise en place de mesures diverses, comme :

  • un dispositif d’intervention immobilière et foncière (actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété) ;
  • un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;
  • la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
  • etc.

L’expropriation fait partie des outils mis à la disposition des pouvoirs publics. Dans ce cas, l’État peut autoriser la prise de possession anticipée de tout ou partie d’un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique.

Cette prise de possession anticipée est conditionnée à la présence de risques sérieux pour la sécurité des personnes et s’accompagne d’un plan de relogement des occupants.

Dans le cadre de cette procédure, le Gouvernement a précisé :

  • les modalités d’affichage et de notification de l’arrêté préfectoral qui permet l’accès à un immeuble, sous procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d’une ORCOD, des agents du maître de l’ouvrage ;
  • les conditions pour réaliser l’état des lieux et de leur occupation.

Accès des agents du maître de l’ouvrage

Les agents du maître de l’ouvrage peuvent accéder à l’immeuble grâce à une autorisation du représentant de l’État dans le département qui prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté doit faire l’objet d’une procédure de notification et d’affichage. Concrètement, le représentant de l’État dans le département doit notifier l’arrêté :

  • au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique ;
  • au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles en question.

Dans les 8 jours qui suivent la notification, une copie de l’arrêté doit être affichée pendant 2 mois et au moins 10 jours ouvrés avant l’accès effectif aux immeubles objets de la prise de possession :

  • à la mairie de la commune ou de l’arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon ;
  • dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Notez que ces formalités d’affichage permettent de considérer que la notification a été effectuée au profit :

  • des propriétaires concernés par l’expropriation dont l’identité ou l’adresse n’ont pas pu être établies ;
  • des occupants inconnus du bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique et dont l’identité n’a pas été portée à sa connaissance.

Le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique notifie l’arrêté :

  • aux syndicats de copropriétaires ;
  • aux copropriétaires ;
  • aux occupants connus.

Ces derniers peuvent obtenir une copie de l’arrêté et du plan annexé qui désigne les immeubles ou parties d’immeubles concernées par la procédure.

État des lieux et de l’occupation

Une fois ces formalités réalisées, le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, avant la prise de possession, le jour et l’heure où il compte se rendre sur les lieux ou s’y faire représenter.

Les syndicats de copropriétaires et les occupants sont invités à venir ou à se faire représenter à cette date de manière à procéder contradictoirement au constat de l’état des lieux et de leur occupation par le commissaire de justice désigné pour cette mission.

Notez que ces éléments, à savoir la date de la prise de possession et l’état des lieux et de l’occupation, font l’objet d’un avis affiché :

  • à la mairie de la commune ou de l’arrondissement ;
  • dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Cela permet également de considérer que l’information a été mise à disposition des propriétaires et occupants inconnus ou introuvables.

La visite doit se faire dans les 10 jours ouvrés à compter de la notification de la lettre de convocation à l’état des lieux et de l’affichage de l’avis.

Le jour J, le commissaire de justice choisi dresse un constat de l’état des lieux et de leur occupation. Il en remet une expédition, c’est-à-dire une copie de l’acte :

  • au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique ;
  • au propriétaire ou à son représentant ;
  • aux occupants le cas échéant.

Notez qu’il ne peut pas être dressé d’état des lieux et de l’occupation d’un logement dont les occupants ne sont pas présents ou représentés lors de la visite ou qui en refusent l’accès au commissaire de justice.

Copropriétés dégradées et expropriation : du nouveau ! – © Copyright WebLex

Frelons asiatiques : un plan pour aider les apiculteurs

20 % : c’est le taux de mortalité des abeilles domestiques causé par le frelon asiatique à pattes jaunes. Pour lutter contre cette espèce invasive, la loi pose un cadre afin de coordonner les plans mis en place par les différents acteurs et de prévoir un système d’indemnisation pour les apiculteurs. Faisons le point.

Frelons asiatiques : une lutte coordonnée

Pour rappel, une espèce exotique envahissante (EEE) est une espèce qui a été introduite par l’homme, de manière volontaire ou non, sur un territoire qui n’est pas le sien naturellement et qui menace la biodiversité locale.

Plusieurs étapes constituent le processus invasif qui fait d’une espèce une EEE :

  • d’abord, l’espèce arrive sur un territoire qui n’est pas le sien : c’est la phase d’introduction ;
  • ensuite, l’espèce doit survivre dans ce nouveau territoire et être capable de s’y reproduire : il s’agit des phases d’acclimatation et de naturalisation ;
  • enfin, l’espèce connaît une phase d’expansion, c’est-à-dire qu’elle colonise son nouveau territoire et s’étend au détriment des espèces locales qu’elle supplante, voire qu’elle éradique.

Du fait de la situation géographique de la métropole comme carrefour en Europe et des territoires d’Outre-mer, la France fait partie des pays européens les plus touchés par le phénomène des espèces exotiques envahissantes, phénomène en croissance au regard de la mondialisation.

Parmi les EEE se trouve le frelon asiatique, détecté sur le territoire en 2004, aujourd’hui présent sur tout le territoire, à l’exception de la Corse et de l’Outre-mer, et qui constitue une menace pour les espèces locales, en particulier pour les abeilles domestiques.

Très concrètement, les pertes directes pour les apiculteurs se chiffrent à 12 M € par an.

Afin de mettre en place un plan de lutte cohérent sur l’ensemble du territoire, la loi pose un cadre général qui sera précisé par un décret à venir.

Ce cadre se compose d’un plan général national décliné en plan départemental et d’un système d’indemnisation.

Le plan national

Le plan national doit être établi par les ministres chargés de l’agriculture et de l’environnement en concertation avec les principaux intéressés (élus locaux, acteurs socio-économiques, associations de protection de l’environnement) et la communauté scientifique.

Il doit déterminer en priorité 4 points principaux.

Premièrement, il définit les orientations nationales et les indicateurs de suivi des actions de surveillance, de prévention, de piégeage sélectif et de destruction mises en œuvre par les plans départementaux.

Deuxièmement, il détermine la classification des départements. En effet, tous les territoires ne sont pas touchés de la même manière. Ils seront donc classés en fonction de la pression subie en termes de prédation et de dégâts causés par les frelons asiatiques.

Notez qu’ici, sont pris en compte aussi bien les ruchers que les pollinisateurs sauvages subissant l’expansion du frelon.

Troisièmement, le plan national définit les financements de l’État, des collectivités territoriales et des acteurs socio-économiques et sanitaires dédiés à :

  • l’information du public ;
  • la connaissance scientifique ;
  • la recherche de systèmes de prévention efficaces et sélectifs ;
  • la lutte contre le frelon asiatique à pattes jaunes.

Quatrièmement, le plan national doit déterminer l’opportunité de classer le frelon asiatique à pattes jaunes parmi les dangers sanitaires de 2e catégorie. Il s’agit des dangers affectant l’économie d’une ou plusieurs filières pour lesquels il peut être nécessaire de mettre en place des programmes collectifs de prévention, de surveillance et de lutte pour l’abeille domestique afin d’assurer une meilleure protection et de prévenir des dommages importants aux activités agricoles.

Le plan départemental

Les autorités compétentes au niveau départemental et locales, ainsi que les acteurs socio-économiques directement touchés par la mise en danger des pollinisateurs, les associations de protection de l’environnement et l’Office français de la biodiversité et des usagers de la nature devront mettre en place un plan départemental pour décliner le plan national.

En cas de modification du plan national, tout plan départemental devra être mis à jour dans les 6 mois qui suivent.

Ce plan devra ainsi organiser :

  • l’évaluation du niveau de danger pour la santé publique et des dégâts sur les ruchers des nids de frelons asiatiques déclarés ;
  • la procédure de signalement et de destruction des nids.

Notez qu’un décret doit être publié afin de préciser les conditions d’application concrètes de ce cadre général.

Indemnisation

Jusqu’à présent, les pertes économiques subies par les apiculteurs à cause du frelon asiatique n’étaient pas indemnisées. Ce sera à présent le cas via le Fonds national d’indemnisation du risque sanitaire et environnemental (FMSE) ou un nouveau fonds de mutualisation.

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Durée du travail dans le transport : des précisions à connaître

La durée du travail dans le secteur des transports routiers de marchandises ou de déménagement est enregistrée, attestée et contrôlée au moyen de l’horaire de service ou d’un livret individuel de contrôle. Des aménagements à ce sujet viennent d’être apportés…

Horaire de service et livret de contrôle : du nouveau !

Par principe, la durée du travail des personnels de conduite exécutant des transports routiers de marchandises ou de déménagement est enregistrée, attestée et contrôlée au moyen :

  • de l’horaire de service, pour les services de transports de marchandises à horaire fixe et ramenant chaque jour les salariés à l’entreprise ;
  • dans les autres cas, d’un livret individuel de contrôle dont les feuillets doivent être remplis quotidiennement par les salariés pour y faire mention de la durée des différents travaux assurés (la durée du temps de travail ainsi enregistrée au moyen des feuillets quotidiens du livret individuel de contrôle fait l’objet, pour chaque salarié, d’un récapitulatif hebdomadaire, mensuel, trimestriel ou, le cas échéant, par quadrimestre, établi par l’employeur).

L’horaire de service ou le livret individuel de contrôle est détenu à bord du moyen de transport avec lequel est assuré le service et doit pouvoir être présenté à tout moment aux agents de contrôle.

Le format, ainsi que les mentions du livret et des récapitulatifs viennent d’être aménagés comme suit.

S’agissant de l’horaire de service

L’horaire de service (qui doit être conforme au modèle défini par l’administration, consultable ici) est établi, daté et signé par le chef d’entreprise ou son représentant et doit être affiché de façon apparente dans l’établissement auquel le personnel roulant est attaché. Chaque personnel roulant concerné doit être porteur d’une copie de l’horaire de service auquel il est soumis.

L’horaire de service doit être communiqué, préalablement à sa mise en vigueur, à l’inspection du travail chargée du contrôle de l’entreprise.

S’agissant du livret individuel de contrôle

Lorsqu’il est établi au format papier, il doit être conforme au modèle défini par l’administration, consultable ici.

Lorsqu’il est tenu, conservé et présenté sous format électronique, il doit répondre aux caractéristiques suivantes :

  • le livret individuel de contrôle sous format électronique est produit par le service numérique « Mobilic » ;
  • Il a pour objet l’enregistrement, l’attestation et le contrôle de la durée du travail des personnels roulants ;
  • Il comprend :
    • une interface « salarié » permettant au personnel roulant de saisir, de modifier, de valider et de consulter le temps de travail le concernant ou relatif à ses journées de travail et aux tâches effectuées ;
    • une interface « gestionnaire » permettant au chef d’entreprise ou à son représentant de consulter, de modifier et de valider les journées saisies par le personnel roulant ;
    • une interface « contrôleur » permettant aux agents de consulter les journées saisies, modifiées ou validées, d’éditer des bulletins de contrôle dématérialisés, de photographier les pages du livret individuel de contrôle au format papier.

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C’est l’histoire d’un bailleur qui a plus d’un tour dans son sac…

C’est l’histoire d’un bailleur qui a plus d’un tour dans son sac…

Rencontrant des difficultés avec sa locataire, un bailleur obtient de la justice une décision d’expulsion. Lorsqu’il récupère son bien, le bailleur constate des dégradations très importantes, pour lesquelles il demande à être indemnisé…

Ce que refuse la locataire, rien ne prouvant, selon elle, qu’elle soit à l’origine de ces dégâts : l’état des lieux qui a été réalisé sans sa présence et plus de 20 jours après son expulsion ne permet pas d’établir la preuve certaine de sa responsabilité. Preuve que doit justement fournir le bailleur pour pouvoir exiger qu’elle paye les réparations… En réponse, ce dernier produit le procès-verbal dressé lors de l’expulsion par un commissaire de justice qui fait état d’un logement « sale et même saccagé », une preuve suffisante pour lui…

Ce que confirme le juge : si l’état des lieux n’a pas été réalisé de façon contradictoire, un procès-verbal dressé par un commissaire de justice suffit à rapporter la preuve nécessaire. Le bailleur doit être indemnisé !

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C’est l’histoire d’une société qui, faute de preuve, doit marquer le stop (fiscal)…

C’est l’histoire d’une société qui, faute de preuve, doit marquer le stop (fiscal)…

À l’issue du contrôle fiscal d’une société, l’administration refuse la déduction de frais remboursés à son dirigeant. En cause, des indemnités kilométriques de plus de 35 000 € au titre de l’utilisation de son véhicule personnel, qu’elle estime ni justifiées, ni engagées dans l’intérêt de l’exploitation…

Elle rehausse donc l’impôt dû par la société. Ce que la société conteste, rappelant que ce remboursement de frais correspond à des déplacements professionnels, de facto, déductibles. Sauf que la société a acheté un véhicule, constate l’administration, de sorte que l’utilisation par le dirigeant de son propre véhicule fait double emploi, selon elle. Véhicule qui n’est utilisé que par les salariés, se défend la société, et non par le dirigeant…

« Ce n’est pas la question ! », tranche le juge qui valide le redressement : il rappelle que la société doit prouver que les frais kilométriques, dont la déduction fiscale est demandée, ont un caractère professionnel. Ce qu’elle ne fait pas ici…

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Entretien préalable en vue d'un licenciement : pendant les congés du salarié ?

À la suite de nombreux retards injustifiés, un salarié est convoqué par son employeur à un entretien préalable en vue d’une éventuelle sanction disciplinaire.

Sauf que l’entretien préalable est censé se tenir pendant une période de congés payés, qui a été acceptée par l’employeur et durant laquelle le salarié avait prévu de s’absenter.

Le salarié, qui ne souhaite pas s’y rendre, considère qu’un tel entretien ne peut pas avoir lieu en son absence, pendant ses congés payés acceptés par l’employeur.

La bonne réponse est…
Faux

Si l’entretien préalable est une formalité obligatoire à toute sanction disciplinaire, rien n’empêche l’employeur de la prévoir durant l’absence du salarié, y compris pendant ses congés payés, notamment lorsque l’employeur y est tenu pour respecter les délais légaux.

L’absence du salarié à l’entretien préalable ne conduit d’ailleurs pas à l’irrégularité de la sanction dès lors que l’employeur respecte les formalités entourant la convocation et l’entretien.

C’est l’histoire d’un employeur à qui on réclame des indemnités chômage…

C’est l’histoire d’un employeur à qui on réclame des indemnités chômage…

Une entreprise décide de licencier un salarié, mais ce licenciement sera contesté et finalement déclaré nul par le juge. Lequel juge décide, en outre, de condamner l’entreprise à rembourser les allocations de chômage perçues par le salarié licencié, dans la limite de 6 mois d’indemnités…

Une condamnation contestée par l’entreprise : ce remboursement ne peut être réclamé que dans des cas précis, listés par la réglementation sociale… Or, ici, il se trouve que le licenciement a été déclaré nul parce que l’employeur a reproché au salarié d’avoir rédigé des attestations destinées à être produites dans un litige prud’homal concernant un autre salarié. Cette cause de nullité, à savoir l’atteinte à la liberté fondamentale de témoigner, ne fait pas partie des cas de nullité de licenciement qui autorisent la condamnation d’une entreprise à rembourser les indemnités versées par France Travail…

Ce que confirme le juge, qui donne donc raison ici à l’employeur… qui n’a de ce fait rien à rembourser !

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C’est l’histoire d’un couple qui réalise un peu tard qu’il vend trop cher sa résidence principale…

C’est l’histoire d’un couple qui réalise un peu tard qu’il vend trop cher sa résidence principale…

Suite à la vente de sa résidence principale, un couple, alors en instance de divorce, applique l’exonération d’impôt prévue dans ce cas. Sauf que cette exonération suppose soit d’habiter le logement au jour de la vente, soit de le vendre dans un délai normal…

Or ici, la vente a mis 3 ans à se concrétiser… Un délai trop long pour l’administration qui lui refuse l’exonération. Si le bien a initialement été mis en vente au prix de 880 000 €, il a finalement été vendu, suite à une baisse significative de prix intervenue 2 ans après, au prix de 490 000 €. Faute d’avoir ramené dans un délai raisonnable le prix de vente souhaité au prix du marché, le couple n’a ici pas tout fait pour vendre sa résidence dans les meilleurs délais ! Sauf que le marché immobilier était extrêmement fluctuant au cours des années de mise en vente, se défend le couple…

Ce qui ne convainc pas le juge qui refuse l’exonération : le couple n’a ici pas tout mis en œuvre pour vendre sa résidence dans un délai raisonnable !

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DPE : quel délai pour quelle obligation en cas de location ?

Le propriétaire d’un logement décide de mettre son bien en location. En tant que bailleur, il sait qu’il doit fournir à son futur locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) de son logement.

Mais, parce qu’il n’a pas fait de gros travaux depuis qu’il a acheté ce logement en 2020, il pense que le DPE que lui a fourni le vendeur à l’époque de son acquisition doit normalement suffire à remplir son obligation vis-à-vis de son futur locataire.

A-t-il raison ?

La bonne réponse est…
Non

Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un DPE établi depuis moins de 10 ans.

Toutefois, il faut savoir que les DPE qui ont été réalisés entre entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. De même, ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location.

Notez que les DPE réalisés depuis 1er juillet 2021, avec la nouvelle méthode de calcul, sont valables 10 ans.

C’est l’histoire d’un acheteur qui aime (un peu trop ?) attendre le dernier moment…

C’est l’histoire d’un acheteur qui aime (un peu trop ?) attendre le dernier moment…

À l’occasion d’une vente immobilière, l’acheteur et le vendeur s’engagent par la signature d’un compromis de vente. Ce document est transmis à l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Après quoi, l’acheteur décide d’exercer son droit de rétractation…

Le vendeur demande alors à être indemnisé pour la non-réalisation de la vente… Ce que refuse l’acheteur : il a le droit de se rétracter, sans pénalité, dès lors qu’il informe le vendeur de sa volonté dans les 10 jours qui suivent la 1re présentation qui lui est faite du courrier contenant le compromis de vente. Ce qu’il n’a pas fait, conteste le vendeur, il s’est rétracté 1 jour trop tard, agissant comme si le premier jour du délai devait être considéré comme le jour 0 et non le jour 1…

Ce que confirme le juge : le délai commence le lendemain du jour de la 1re présentation du pli, pas le jour d’après. L’acheteur a effectivement informé le vendeur de sa volonté de se rétracter 1 jour trop tard : il doit donc l’indemniser…

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C’est l’histoire d’une société qui paie (et déduit) des loyers pour sa « future » activité…

C’est l’histoire d’une société qui paie (et déduit) des loyers pour sa « future » activité…

Parce qu’elle souhaite développer une nouvelle activité de grossiste, une société loue des garages et des entrepôts et déduit fiscalement les loyers payés. Des locaux qu’elle n’utilise finalement pas, finit par constater l’administration fiscale…

Face à ce qui caractérise, selon elle, un acte anormal de gestion, l’administration refuse la déduction fiscale de ces loyers : s’ils sont en principe déductibles, encore faut-il que cette dépense soit engagée dans l’intérêt de l’entreprise ; or, ici, la société n’a jamais utilisé les locaux, ni même engagé des démarches prospectives ou disposé des moyens humains et matériels pour y exercer sa nouvelle activité… Parce que le manque de financement l’a empêchée de la développer comme elle l’entendait, se défend la société…

Un argument qui ne convainc pas le juge qui valide le redressement fiscal. Tout prouve ici que les dépenses de loyers n’ont pas été engagées dans l’intérêt de la société, celle-ci n’ayant jamais utilisé les locaux loués.

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Surcroît d'activité : pas de carence pour l'intérim ?

Un intérimaire est mis à la disposition d’une entreprise suivant 15 contrats successifs, tous mis en place pour faire face à un « accroissement temporaire d’activité » qui a duré au total 8 mois ininterrompus…

Mais l’intérimaire demande la requalification de tous ces contrats de mission en un seul CDI, au motif que l’agence d’intérim n’a pas respecté les délais de carence qui doivent normalement s’écouler entre chaque contrat.

Sauf qu’ici, l’accroissement temporaire d’activité a eu lieu pendant 8 mois consécutifs : dans ce cas, aucun délai de carence ne s’applique entre 2 contrats de travail temporaire, se défend l’agence d’intérim…

Est-ce vrai ?

La bonne réponse est…
Non

L’accroissement temporaire d’activité ne constitue pas un motif dérogatoire au respect du délai de carence, qui doit obligatoirement s’écouler entre 2 contrats de mise à disposition.

À défaut, l’ensemble de la relation de travail pourra être requalifié en un seul contrat à durée indéterminée.

C’est l’histoire d’un employeur qui sanctionne un représentant du personnel…

C’est l’histoire d’un employeur qui sanctionne un représentant du personnel…

Un salarié, représentant du personnel, est mis à pied à titre disciplinaire pour une durée de 5 jours. Sauf qu’en raison de son statut protecteur, il estime que cette sanction nécessite son accord préalable…

Pour le salarié, aucun changement des conditions de travail ne peut être imposé à un salarié protégé au titre de son mandat de représentation. Or, cette sanction entraîne une modification de ses horaires et de sa rémunération. Parce qu’elle ne peut donc pas lui être imposée, il estime qu’il aurait dû être informé de son droit de refuser la sanction ! « Faux ! », réfute l’employeur : la mise à pied disciplinaire n’emporte pas de changement des conditions de travail du salarié. Même protégé, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord du salarié dans ce cas…

Ce que confirme le juge, qui tranche en faveur de l’employeur : une mise à pied à titre disciplinaire peut être imposée au salarié puisqu’elle ne suspend pas l’exécution de son mandat et ne modifie pas ses conditions de travail.

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C’est l’histoire d’un dirigeant qui estime être rémunéré à la hauteur de son travail…

C’est l’histoire d’un dirigeant qui estime être rémunéré à la hauteur de son travail…

Au cours d’un contrôle, l’administration fiscale refuse qu’une partie de la rémunération d’un gérant soit déduite du résultat imposable de son entreprise. Elle rappelle que la rémunération d’un dirigeant est déductible si elle n’est pas « excessive »…

Or, elle constate que le gérant a multiplié sa rémunération par 6 sur 3 ans. L’administration l’estime donc « excessive » au regard du niveau de chiffre d’affaires et du résultat de l’entreprise qui ont, quant à eux, nettement chuté. D’autant que la part de sa rémunération par rapport à celle de la totalité des salariés de l’entreprise a fini par atteindre 211 %. Ce qui s’explique au regard du cumul des fonctions exercées et de son rôle prépondérant dans le développement de l’entreprise, conteste le gérant…

« Pas vraiment ! », estime le juge qui relève qu’il n’existe aucun lien entre la progression de la rémunération du dirigeant et celle du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise ou de ses bénéfices. Le redressement est validé ici.

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Bail dérogatoire : renouvelable ?

Un commerçant ayant signé un bail dérogatoire pour une durée de 2 ans voit le terme se rapprocher. Cependant, il n’est pas tout à fait certain que son affaire soit suffisamment stable pour s’engager sur un bail commercial classique.

Un de ses amis lui suggère donc de signer un nouveau bail dérogatoire. Mais le commerçant a un doute : il lui semble qu’une fois arrivé à échéance, le bail dérogatoire doit laisser place à un bail commercial si le locataire souhaite rester dans son local.

D’après vous ?

La bonne réponse est…
Non

Le bail dérogatoire, appelé aussi « bail de courte durée », est un contrat permettant de déroger au régime classique du bail commercial pour une durée maximale de 3 ans. Mais pas nécessairement en une seule fois : plusieurs contrats peuvent se succéder, tant que leur cumul ne dépasse pas la durée limite de 3 ans.

C’est l’histoire d’un créancier… qui est certain de l’être…

C’est l’histoire d’un créancier… qui est certain de l’être…

Une société est mise en redressement judiciaire. Un de ses créanciers déclare sa créance auprès du mandataire en charge du dossier, que le mandataire rejette aussitôt : cette créance est prescrite et le paiement ne peut plus être demandé. « Faux », corrige le créancier…

Il figure bien sur la liste fournie par la société en redressement au mandataire judiciaire recensant l’ensemble de ses dettes : le mentionner expressément sur cette liste prouve que la société a renoncé à la prescription de sa créance, explique le créancier. « Faux ! », maintient le mandataire qui rappelle que cette liste a été rédigée par la société dans le cadre de la procédure collective sans pour autant montrer une volonté de renoncer à quoi que ce soit…

« Vrai ! », tranche le juge : si un débiteur peut renoncer au bénéfice d’une prescription, cela doit être établi clairement et sans équivoque. Or, cette liste informative remise au mandataire ne permet pas d’établir cette volonté. La créance est donc bien prescrite !

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Marchandises impayées : un problème… de TVA ?

Un commerçant a été payé avec un chèque sans provision. Au-delà du désagrément de ne pas être payé, une autre question se pose au commerçant : il a déjà reversé la TVA à l’administration à raison des produits achetés par le client indélicat.

Va-t-il pouvoir récupérer la TVA reversée ?

La bonne réponse est…
Oui

En cas d’impayé, en raison d’un paiement au moyen d’un chèque sans provision, un commerçant peut récupérer la TVA acquittée dès que celui-ci justifie du caractère irrécouvrable de sa créance. La demande d’imputation ou de restitution de cette taxe doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant celle au cours de laquelle s’est produit l’événement ouvrant droit à récupération.

C’est l’histoire d’associés qui veulent faire d’un avantage « patrimonial » un avantage « fiscal »…

C’est l’histoire d’associés qui veulent faire d’un avantage « patrimonial » un avantage « fiscal »…

Parce que le bail commercial qu’elle a conclu avec un locataire a pris fin, une SCI a, comme prévu dans le bail, récupéré gratuitement la propriété des aménagements réalisés par le locataire dans les locaux…

Une « récupération » qui, d’un point de vue fiscal, s’apparente à un complément de loyer, imposable entre les mains des associés de la SCI, rappelle l’administration fiscale… Sauf que la clause du bail prévoyant que les améliorations faites par le locataire resteront à la fin du bail la propriété du bailleur sans indemnités de sa part, n’est qu’une clause usuelle : elle permet seulement d’éviter aux bailleurs de rembourser les locataires pour les travaux effectués, se défendent les associés.

« Sans incidence ! », tranche le juge qui valide le redressement fiscal. Le montant des travaux d’aménagement augmente la valeur des locaux, de sorte que cet « avantage » doit être regardé comme un complément de loyer imposable entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers !

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C’est l’histoire d’un employeur qui a oublié qu’une rupture doit être « conventionnelle » …

C’est l’histoire d’un employeur qui a oublié qu’une rupture doit être « conventionnelle » …

Un salarié et un employeur décident de conclure une rupture conventionnelle. Mais l’administration refuse d’homologuer cette rupture conventionnelle, en raison d’une erreur sur le montant de l’indemnité et sur la date de rupture envisagée…

L’employeur corrige alors ces erreurs et renvoie la convention à l’administration pour solliciter une nouvelle fois son homologation. Convention qui sera, cette fois, homologuée… « À tort ! », conteste le salarié qui réclame l’annulation de cette rupture conventionnelle : l’employeur aurait dû l’informer des modifications qu’il a faites sur la convention pour solliciter son accord. D’autant qu’il aurait normalement dû bénéficier, en outre, d’un nouveau délai de rétractation une fois la convention modifiée…

Ce que confirme le juge : le refus d’homologation d’une convention doit donner lieu à une modification conjointe de la convention de rupture, pour correction, ce qui fait courir un nouveau délai de rétractation, avant dépôt pour homologation.

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Calcul de la plus-value immobilière : une optimisation (toujours?) possible ?

Un particulier vend sa maison secondaire plus chère qu’il ne l’avait lui-même achetée.

Un ami lui indique qu’il peut réduire le montant de sa plus-value, et donc de l’impôt à payer, en fournissant les factures de travaux d’amélioration réalisés dans sa maison.

Sauf que le vendeur n’a aucune facture provenant d’une entreprise à fournir puisqu’il a fait les travaux lui-même…

Peut-il malgré tout prendre en compte ces travaux pour diminuer sa plus-value ?

La bonne réponse est…
Oui

La plus-value immobilière est, sauf exonération, soumise à imposition. Cependant, les dépenses de travaux de construction, de reconstruction et d’amélioration peuvent, toutes conditions remplies, être déductibles du prix de vente.

Il existe 2 façons pour le vendeur de déduire le montant des travaux de la plus-value :

  • soit il déduit le montant réel des travaux, sous réserve qu’ils soient éligibles à la déduction et justifiés grâce à des factures de travaux réalisés par une ou plusieurs entreprises ;
  • soit il déduit un forfait correspondant à 15 % du prix d’acquisition, sous réserve d’être propriétaire du bien depuis plus de 5 ans, sans avoir à fournir de justificatif, ni même à établir la réalité des travaux réalisés.

Ici, le vendeur pourra déduire un forfait égal à 15 % du prix d’acquisition de sa maison.